مسائل اجاره
تعريف اجاره
مسئله 2343. به ملک ديگري درآوردن منفعت ملک يا منفعت شخص در برابر عوض را اجاره گويند.
شيوهٴ اجاره
مسئله 2344. در پيمان اجاره، صيغه (لفظ) لازم نيست، چون به چند صورت عقد اجاره درست است: 1. اجاره‌دهنده و اجاره‌کننده - با هر زباني که دارند - اجاره را با لفظ ادا کنند؛ 2. هر دو طرف، فعلي انجام دهند که بر اجاره دلالت داشته باشد؛ 3. يک طرف با لفظ و طرف ديگر با فعل، اجاره را برقرار کنند. در صحّت عقد اجاره به صورت‌هاي يادشده، فرقي بين اجاره دادن مال و اجير شدن شخص نيست.
مسئله 2345. کسي که نمي‌تواند حرف بزند، اشاره او عقد لفظي است و فعل او مانند فعل ديگران، عقد فعلي است.
شروط دو طرف اجاره
مسئله 2346. اجاره‌دهنده و اجاره‌کننده بايد بالغ، عاقل، با اختيار و در مال يا کار خود حقّ تصرف داشته باشد. اجارۀ سفيه، نيز اجارۀ سفيهانه که هيچ جهت عقلاني ندارد، باطل است.
مسئله 2347. اجاره‌دهنده يا اجاره‌کننده مي‌تواند به عنوان وکالت از ديگري، پيمان اجاره برقرار کند.
مسئله 2348. اگر وليّ، وصيّ و قيّمِ نابالغ، مال او را اجاره دهد يا خود او را اجير ديگري نمايد، صحيح است؛ ليکن اگر مدتي از زمان بالغ شدن او را جزء مدّت اجاره قرار دهد، پس از آنکه وي بالغ شد، اصل اجاره را نمي‌تواند به هم بزند؛ ولي بقيه مدت، هرگاه به صورتي باشد که اگر وليّ آن را جزء زمان اجاره قرار نمي‌داد، برخلاف مصلحتِ ضروري نابالغ بود، نمي‌تواند به هم بزند؛ اما اگر برابر مصلحت ضروري او نبود، مي‌تواند بقيه را به هم بزند.
مسئله 2349. اگر نابالغ، داراي وليّ، وصيّ و قيّم نبود، بايد در اجارۀ مال وي يا اجير نمودن خود او، مجتهد عادل اذن دهد. در صورت دسترسي نداشتن به مجتهد عادل بايد مؤمن عادل اذن دهد. البته بايد مصلحتِ نابالغ کاملاً حفظ شود.
مسئله 2350. زن در صورتي که حقّ همسر او از بين نرود مي‌تواند جهت کارکردن يا شيردادن اجير شود.
اجاره دوم
مسئله 2351. اجاره‌کننده مي‌تواند مورد اجاره را به ديگري اجاره دهد، مگر آنکه شرط صريح يا ضمني شده باشد که حق واگذاري به ديگري را ندارد. در صورتي که حقّ واگذاري به ديگري را داشته باشد، مي‌تواند به مقدار کمتر يا مساوي يا بيشتر اجاره بدهد، مگر آنکه مورد اجاره، خانه يا اتاق يا دکان باشد که اجاره به مقدار بيشتر در صورتي جايز است که وي کاري که سبب ارزش افزوده است - مانند تعمير، فرش و... - انجام داده باشد؛ يا به غير جنس اجرت سابق اجاره داده باشد.
مسئله 2352. اگر اجيرشونده با اجيرکننده، به صورت صريح يا ضمني شرط کنند که فقط براي او کار کند، نه اجيرشونده مي‌تواند اجير ديگري شود؛ نه اجيرکننده مي‌تواند او را اجير ديگري کند و اگر به هيچ وجه شرط نکنند، اجيرشونده مي‌تواند براي ديگري به هر مقداري که با هم توافق کنند، اجير شود؛ ولي اجيرکننده نمي‌تواند او را اجير ديگري کند، مگر به مقدار مساويِ با اجاره‌بها يا کمتر از آن و اگر به اجاره‌بهايي از جنس ديگر اجاره دهد، مي‌تواند زيادتر از اجرتِ اول بگيرد.
مسئله 2353. اگر خانه يا اتاق يا دکان را اجاره نمود يا کسي را اجير کرد، در صورتي که بتواند آن‌ها را به ديگري واگذار کند، اگر مقداري از آن‌ها را خود استفاده کرد و بقيّه را به ديگري اجاره داد، نمي‌تواند بيشتر از مبلغ اجارۀ اول بگيرد، مگر با تعميرکردن، فرشکردن و مانند آن؛ يا به جنس ديگر اجاره دهد.
مسئله 2354. در مواردي که بهره‌برداري از ملک اجاري يا شخص اجير محدود باشد، در اجاره دوم بايد در همان محدوده باشد؛ براي مثال، اگر مِلکي را جهت کار فرهنگي اجاره نمود، نمي‌تواند آن را براي استفاده از کار غير فرهنگي اجاره دهد.
شروط مال مورد اجاره
مسئله 2355. شرط صحّت اجاره، آن است که مال مورد اجاره، داراي اوصاف و خصوصيات زير باشد:
يکم: معيّن باشد و اجارۀ يکي از خانه‌ها، دکان‌ها، اتومبيل‌ها بدون تعيين آن، باطل است، مگر آنکه همۀ آن‌ها در ارزش همسان باشند. دوم: مستأجر از راه ديدن يا شنيدن همۀ اوصافِ آن به آن علم داشته باشد. سوم: دسترسي مستأجر به آن ممکن باشد و اگر دسترسي وي به آن ممکن نباشد، اجاره باطل است. چهارم: مورد اجاره با بهره‌برداري از آن، از بين نرود. اجارۀ کالاي مصرفي، مانند ميوه يا يک بار مصرف، مانند برخي از ظرف‌ها باطل است. پنجم: بهره‌وري از مورد اجاره ممکن باشد، پس اجارۀ زمين کشاورزي که باران کافي يا نهر و چشمه و قنات آن را سيراب نکند صحيح نيست. ششم: اجاره‌دهنده بايد بر اثر مالک بودن، يا وليّ، وصيّ يا وکيل بودن، حقّ اجاره دادن مال را داشته باشد؛ وگرنه بايد اجاره با اذن سابق يا اجازۀ لاحقِ آنان باشد. (البته اين خصوصيّت ششم، شرط اجاره‌دهنده است؛ نه شرط مورد اجاره)
مسئله 2356. مال مورد اجاره بايد داراي منفعت حلال باشد؛ خواه آن منفعت موجود، عين باشد مانند ميوۀ درخت، شير حيوان، علف مرتع، آب چاه و... يا نباشد، مانند سکونت در خانه، نشستن در باغ و وسيله نقليّه زميني، دريايي و هوايي.
شروط منافع مال مورد اجاره
مسئله 2357. منفعت مال مورد اجاره بايد حلال باشد، پس اجاره دادن مکان يا اجير شدن شخص براي نگهداري شراب، ابزار قمار و مانند آن باطل است؛ همچنين بايد داراي خصوصيّت‌هاي زير باشد.
يکم: پول دادن براي آن بيهوده نباشد، از اين‌رو اجارۀ سَفَهي باطل است، هرچند اجاره‌دهنده و اجاره‌کننده سفيه نباشند. دوم: چيزي که داراي چند منفعت است، اگر همه يا برخي از آن منافع مورد اجاره است، در هر دو صورت، بايد معيّن شود. سوم: مدت اجاره، مانند کيفيت بهره‌وري تعيين شود، بنابراين صِرف معيّن کردن دوختن لباس بدون معلوم نمودن زمان آن، کافي نيست.
مسئله 2358. اگر ابتداي مدّت اجاره به صورت صريح يا ضمني معيّن نشود، آغاز آن، پس از انجام عقدِ لفظي يا فعليِ اجاره است.
مسئله 2359. ابتداي مدّت اجاره مي‌تواند از عقد آن فاصله داشته باشد، مثلاً هنگام اجارۀ مال، نيز وقت اجير شدن شخص، چنين قرار دهند که پس از يک ماه، بهره‌وري يا کار، شروع شود.
مسئله 2360. اگر مدتِ اجاره به صورت صريح يا ضمني معيّن نشود و دربارۀ زمان چنين گفته شود «مبلغ اجارۀ مال يا اجرت شخصِ معيّن، هرماه فلان مقدار است» و هيچ تعييني نسبت به آغاز و انجام آن صورت نپذيرد، اجاره صحيح نيست و اگر نسبت به ماه اول معيّن شود و دربارۀ ماه‌هاي ديگر معلوم نشود، فقط اجارۀ ماه اول صحيح است، مگر در ضمن اجارۀ ماه اول شرط کند که «اگر بيش از يک ماه بخواهد بماند، هر ماهي فلان مبلغ بپردازد» و چنين شرطي بر اثر مجهول بودن نزد خردمندان جامعه غرري نباشد، اجاره صحيح است.
مسئله 2361. مسافراني که مدّت توقف آن‌ها معلوم نيست، مي‌توانند با رضايت صاحبان هتل بدون تعيينِ زمانِ توقف بمانند؛ ولي احکام اجاره بر آن مترتّب نيست. البته در صورت معيّن کردن زمانِ توقف، اجاره آن، صحيح خواهد بود.
اجاره بها
مسئله 2362. اجارۀ زمين، جهت زراعت، در صورتي که اجاره‌بهاي آن، محصول همان زمين قرار داده شود، باطل است و اگر اجاره‌بها محصولِ زمين ديگر باشد، يا کلّي در ذمّه قرار گيرد، اشکالي ندارد، هرچند آن را از حاصل همان زمين پرداخت کند.
مسئله 2363. کسي که چيزي را اجاره داد، حق ندارد پيش از تحويل آن به مستأجر، اجاره‌بها را بخواهد؛ نيز اگر براي انجام دادن کاري اجير شد، نمي‌تواند پيش از انجام دادن آن کار، اجرت را درخواست کند، مگر در صورت شرط يا رسم پذيرفته شده.
مسئله 2364. هرگاه اجاره‌دهنده مورد اجاره را در اختيار مستأجر قرار دهد، مي‌تواند اجاره‌بها را طلب کند، هرچند مستأجر نخواهد آن را تحويل بگيرد؛ يا تا پايان مدت اجاره از آن استفاده نکند.
مسئله 2365. اگر کسي اجير شد که در زمان معيّن کاري را انجام دهد، به صورتي که محور اصلي اجاره، «کار در زمانِ محدود» باشد و در آن مدت، آمادۀ انجام دادن کار شد، حق درخواست اجرت را دارد، هرچند صاحب کار به او رجوع نکند و او نيز براي خود يا ديگري کار کند؛ ولي اگر محور اصلي اجاره، «واگذاريِ زمانِ معيّن» باشد، به گونه‌اي که اجيرکننده مالک مدّت محدود شد، اجير حق ندارد بدون اذن اجيرکننده، کاري براي خود يا ديگري انجام دهد و اگر انجام داد و او راضي شد، پولي که در برابر کار دوم قرار دارد، مال اجيرکننده است و اجيرشونده فقط اجرت اصلي خود را از او طلب مي‌کند.
مسئله 2366. اگر پس از تمام شدن زمان اجاره، معلوم شود که اجاره باطل بود و چيزي که مورد اجاره واقع شد، منفعت حلال دارد، مستأجر بايد مبلغي به مقدار متعارف (اجرت مثل) را به عنوان اجاره‌بها بپردازد؛ نه مبلغ تعيين‌شده را؛ خواه اجاره‌بهاي معمول، کمتر از مقدار قراردادشده باشد يا بيشتر. اگر در اثناي زمان اجاره، بطلان اجاره معلوم شود، براي مدت گذشته اجاره‌بهاي متعارف (اجرت مثل) پرداخت مي‌شود.
ضمان در اجاره
مسئله 2367. اگر چيزي که اجاره کرده از بين برود يا آسيب ببيند، در صورتي که در نگهداري آن کوتاهي نکرده و در استفادۀ از آن زياده‌روي ننموده باشد، ضامن نيست و در اين جهت، فرقي بين وسيله نقليّه و ابزار صنعت و لباس‌هاي خيّاطي نيست.
مسئله 2368. اگر اجير از عهدۀ کاري که مورد اجاره واقع شده بر نيايد و آن را عيبناک يا ناقص کند، گذشته از آنکه حقّ درخواست اجرت را ندارد، ضامن چيزي است که آن را ضايع کرده است.
مسئله 2369. اگر قصّاب، هنگام بريدن سر حيوان، دستور شرعي آن را رعايت نکند و حيوان مردار شود، گذشته از آنکه حقّ درخواست اجرت را ندارد، ضامن قيمت آن حيوان است.
مسئله 2370. اگر حيوان يا وسيله نقليّه‌اي را اجاره کند و معيّن نمايد يا به صورت رايج معلوم باشد که چه مقدار بار بايد بر آن حمل شود و در صورت زياد نمودن بار، حيوان يا وسيله ديگر از بين برود يا آسيب ببيند، خسارت وارد را ضامن است و بايد براي بار زائد، اجاره‌بهاي متعارف (اجرت مثل) بپردازد.
مسئله 2371. اگر حيوان يا وسيله نقليّه‌اي را جهت حمل بار شکستني يا فاسدشدني اجاره دهد، در صورتي که حيوان يا آن وسيله نقليّه بدون هيچ‌گونه کوتاهي در هدايت آن بلغزد و بار آن بشکند يا فاسد شود، صاحب حيوان يا وسيله نقليّه، ضامن نيست؛ ولي اگر بر اثر کوتاهي در هدايت آن يا زدن حيوان بيش از مقدار معمول شکستن يا فاسد شدن پديد آيد، ضامن است.
مسئله 2372. هرگاه طبيب در جرّاحي بيمار، نيز متخصّص در ختنۀ کودک بر اثر دقّت نکردن يا اشتباه نمودن، سبب زيان يا مرگ آن‌ها شود، ضامن‌اند؛ ولي اگر ضرر يا مردن به هيچ‌وجهِ عمدي يا سهوي به طبيب و ختنه‌کننده استناد نداشت، ضامن نيستند.
مسئله 2373. درمان کودک بايد با اذن وليّ او باشد.
مسئله 2374. هرگاه طبيب، درمان بيمار را به صورتي سرپرستي کند - مثلاً به او دارو دهد يا وي را تزريق کند يا دستور خوردن دارو يا انجام دادن کاري را به او بدهد - و در اين طبابت اشتباه نمايد و به بيمار زيان برسد يا بميرد، ضامن است و اگر به هيچ‌وجه دستور ندهد، بلکه فقط راه درمان بيماري را در مقاله‌اي بنويسد يا در تدريس بيان کند و بيمار شخصاً به درمان خود اقدام نمايد و آسيب ببيند، طبيب ضامن نيست.
مسئله 2375. طبيب يا جرّاح، اگر پيش از درمان، از بيمار يا سرپرست او تعهّد بگيرد که در صورت آسيب ديدن يا مُردن مريض، ضامن نباشد و آن‌ها قبول کنند و او کمال دقت را کرده باشد و در اين حال، به بيمار زياني برسد يا بميرد، وي ضامن نيست.
لزوم عقد اجاره
مسئله 2376. اجاره، عقد لازم است و بايد برابر آن عمل شود و نمي‌توان آن را به هم زد، مگر در مواردي مانند آنکه با رضايت يکديگر اجاره را به هم بزنند يا آنکه هر دو طرف يا يکي از آن‌ها در ضمن عقد شرط کنند که حق به هم زدن آن را داشته باشند.
مسئله 2377. اگر اجاره‌دهنده يا اجاره‌کننده مغبون شده باشد، مي‌تواند اجاره را به هم بزند، مگر آنکه در حال عقد اجاره از قيمت آگاه بوده و اقدام کرده يا در حين عقد شرط کرده باشد که در صورت مغبون شدن، حق به هم زدن عقد را نداشته باشد.
مسئله 2378. اگر مالي را اجاره داد و قبل از تحويل آن، کسي آن را غصب کرد، اجاره‌کننده مي‌تواند عقد اجاره را به هم بزند و اجاره‌بهاي تعيين‌شده را پس بگيرد و مي‌تواند اجاره را به هم بزند و اجاره‌بهاي غصب‌شده را به اندازه متعارف از غاصب بگيرد؛ ولي اگر پس از تحويل، کسي آن را غصب نمايد، مستأجر نمي‌تواند عقد اجاره را به هم بزند و فقط مي‌تواند اجاره‌بهاي مدّت غصب‌شده را از غاصب بگيرد.
مسئله 2379. اگر مالي را اجاره داد و ديگري مانع تحويل آن شد، اجاره‌کننده مي‌تواند اجاره را به هم بزند؛ نيز مي‌تواند اجاره را به هم نزند و منافع فوت‌شده را از کسي که مانع تحويل شده است، بگيرد.
مسئله 2380. اگر اجاره‌دهنده، پيش از تمام شدن مدت اجاره، ملک را به مستأجر يا به ديگري بفروشد، اجاره به هم نمي‌خورد و اجاره‌کننده بايد اجاره‌بها را به فروشنده بدهد. در صورتي که خريدار ملک، شخص ديگري باشد و از اجاره آن آگاه نباشد، مي‌تواند معامله را به هم بزند.
ويراني مورد اجاره
مسئله 2381. اگر ملک مورد اجاره، پيش از زمان آن، به صورتي ويران شود که به هيچ‌وجه قابل بهره‌وري نباشد، اجاره باطل مي‌شود؛ نيز اگر شرط شده بود که قابل استفاده باشد، ولي چنين نباشد، اجاره باطل مي‌شود و در هر دو حال، اجاره‌بها به مستأجر برمي‌گردد و اگر ويراني آن به گونه‌اي باشد که بهرۀ اندکي از آن برابر شرط تعهّد شده ممکن باشد و ماندن چنين اجاره‌اي سفيهانه نباشد، مستأجر مي‌تواند اجاره را به هم بزند؛ وگرنه اجارۀ يادشده بدون به هم زدن از بين خواهد رفت.
مسئله 2382. اگر ملک مورد اجاره پس از گذشت مقداري از زمان آن، به صورتي ويران شود که قابل بهره‌وري نباشد يا استفاده از آن برابر شرط تعهّد شده ممکن نباشد، عقد اجاره نسبت به مدت مانده باطل مي‌شود و نسبت به گذشته هم مي‌توان آن را باطل نمود و اجاره‌بهاي معمول (اجرت مثل) داد. مستأجر هم مي‌تواند برابر اجاره‌بهاي تعيين‌شده، سهم آن را بپردازد.
مسئله 2383. اگر مقداري از ملک مورد اجاره (نه همۀ آن) ويران شود و فوراً هماهنگ با بقيّه مِلک ساخته شود، به گونه‌اي که مقداري از آن بدون بهره نباشد، اجاره باطل نمي‌شود و مستأجر، حق به هم زدن عقد اجاره را ندارد و اگر ساختن آن، زمان ببرد که مقداري از آن بدون بهره بگذرد، عقد اجاره نسبت به زمان ويراني باطل است و مي‌توان آن را نسبت به زمان مانده به هم زد و اُجرت مثل داد و اگر زمان ويراني، نقص وصف محسوب شود، مي‌توان تمام اجاره را به هم زد و نسبت به زمان استفاده شده، اُجرت مثل پرداخت نمود.
مرگ يکي از دو طرف اجاره
مسئله 2384. هرگاه اجاره‌دهنده يا مستأجر بميرد، اجاره باطل نمي‌شود، مگر آنکه اجاره‌دهنده فقط در مدّت حيات خود مالک منفعت مال مورد اجاره باشد؛ مانند طبقه سابق از «موقوف عليهم» يا کسي که ديگري مالي را براي او وصيت نمود تا زنده است، از آن استفاده کند و اگر مستأجري که در عقد اجاره قيد شده که وي (نه ديگري) از آن استفاده کند، بميرد اجاره باطل مي‌شود.
مسئله 2385. اگر کسي اجير شود کاري را با اجاره‌بهاي معيّن انجام دهد و به صورت صريح يا ضمني شرط مباشرت نشده باشد، مي‌تواند آن کار را به ديگري واگذار نمايد؛ ولي نمي‌تواند اجاره‌بها را کم کند، مگر آنکه خودش مقداري از کار را انجام دهد؛ هرچند به صورت طرح نقشه، تهيّۀ وسائل و... باشد.
مسئله 2386. هرگاه کسي براي انجام دادن کار معيّن اجير شود و بر خلاف آن عمل کند، مانند آنکه رنگرز برخلاف رنگ تعهّدشده رنگ‌آميزي کند؛ يا خيّاط برخلاف کيفيّت دوخت قرارداد‌شده بدوزد، نه اجاره‌بهاي تعيين‌شده را مي‌تواند طلب کند؛ نه اُجرت مثل را.